포트폴리오 — 직거래율과, 그것을 더 잘 설명한 변수
-0.581 vs -0.639
중개사무소가 많은 곳일수록 직거래가 적습니다. r = -0.581. 그런데 인구가 같은 값을 더 잘 설명합니다 — r = -0.639. 그리고 두 설명은 서로 +0.57 로 얽혀 있습니다.
같은 176개 시군구, 서로 다른 설명 두 개
한 장이 아니라 두 장인 이유는, 이 페이지의 발견이 상관이 아니라 상관의 비교이기 때문입니다. 왼쪽만 실으면 참이면서 오해를 부릅니다. 같은 y축에 같은 점을 놓으면, 왼쪽 이야기가 오른쪽에도 그대로 살아 있는 게 보입니다 — 그게 "부분적으로 대리변수"의 모습입니다. 두 축 모두 로그입니다. 직거래율이 1.72%에서 84.58%까지, 인구도 자릿수를 넘나들어서 선형 축에서는 한 곳이 구석에 홀로 앉고 나머지 190개가 얼룩이 됩니다. 그러면 여기 적힌 상관계수가 나라가 아니라 그 한 곳에 대한 진술이 됩니다. 추세선은 긋지 않았습니다. 선은 원인에 대한 주장처럼 보이는데, 이 페이지의 요지는 어느 쪽도 원인을 세우지 못한다는 것입니다.
191개 시군구 · 아파트 매매 521,314건 · 2025-09 ~ 2026-08 신고분
숫자로
| 전국 직거래 비율 | 7.6% |
|---|---|
| 중앙 시군구 | 8.34% |
| r · 중개사무소 밀도 ↔ 직거래율 | -0.581 |
| r · 인구 ↔ 직거래율 | -0.639 |
| r · 인구 ↔ 중개사무소 밀도 | 0.57 |
이 그림이 감추지 않는 것
- 어느 쪽도 원인이 아니다
- 인구가 더 잘 설명한다고 해서 인구가 원인인 것도 아닙니다. 인구가 적은 곳은 아파트가 적고, 거래가 적고, 아는 사람끼리 파는 비율이 높고, 사무소가 유지되지 않습니다 — 전부 같이 움직입니다. 이 그림이 보여줄 수 있는 것은 "중개사무소 밀도만 적으면 설명이 끝난 것처럼 보인다"는 것뿐이고, 그게 이 페이지가 두 장인 이유입니다.
- 거래가 적은 곳은 안 그렸다
- 창에서 아파트 매매가 200건이 안 되는 시군구는 점으로 찍지 않았습니다. 거래가 아홉 건인 곳은 한 건이 어느 쪽이냐에 따라 직거래율이 0%도 되고 33%도 됩니다. 거래가 있는 244곳 중 191곳을 그렸고 53곳을 뺐습니다. 열한 건에 얹힌 점과 만 건에 얹힌 점은 화면에서 똑같이 생겼습니다.
- 아파트만이다
- 실거래 신고는 아파트·연립다세대·단독다가구·오피스텔·토지·상업업무용이 각각 다른 API 입니다. 아파트 하나만 받았습니다 — 여섯 유형을 다 받으면 호출이 여섯 배가 되고, 유형마다 직거래 관행이 달라서 섞으면 이 그림의 y축이 무엇인지 흐려집니다. 여기서 "직거래율"은 아파트 매매의 직거래율입니다.
- 응답이 다 오지는 않았다
- (시군구 × 계약년월) 한 쌍마다 한 번씩 부르므로 완전한 창이면 2,940개 응답이 와야 하는데 2,940개가 왔습니다. 0개가 비었습니다 — 이 게이트웨이는 몇 분 단위로 죽었다 살아나고, 빠진 쌍은 대부분 창의 첫 달과 서울 도심 몇 개 구입니다. 그 시군구는 12개월이 아니라 11개월로 계산됐다는 뜻입니다. 채워지면 숫자가 조금 움직입니다. 그래서 이 페이지의 상관계수는 문장에 박아 넣지 않고 데이터에서 채웁니다.